fechar× Entre em contato (71) 3480-1863

Imissão de Posse em detrimento de ação de usucapião. O que deve prevalecer?

blog-image
Em determinados casos, verificamos que o posseiro, antigo proprietário, geralmente adquirente do imóvel de uma empresa que já faliu ou está sob alguma intervenção, busca permanecer em sua posse, através da ação de usucapião, alegando que possui os requisitos básicos para tanto.
A análise então passa a se processar em quem tem o direito ao bem imóvel, o possuidor que pretende adquirir sua propriedade através da prova de posse, ou o novo proprietário que adquiriu o imóvel do síndico da massa falida.
Para tanto, necessitamos saber em que condições o proprietário atual adquiriu o imóvel, se tomou as devidas precauções para ser possuidor de boa-fé, e do preenchimento necessário dos requisitos essências para que o possuidor do imóvel possa promover e ter êxito na ação de usucapião.
Quando um indivíduo busca um imóvel deve ter conhecimento de sua situação, bem como da situação de quem o está vendendo, retirando certidões tanto do imóvel pretendido, quanto de seu proprietário. Assim, quando se vai buscar um imóvel em leilão ou até mesmo adjudicado por uma instituição financeira, deve-se saber se os trâmites para que este bem imóvel esteja livre e desimpedido para a venda foram cumpridos, então, só assim, há que se adquirir o bem imóvel.
Ademais, quando se adquiri um imóvel nas condições acima descritas, as instituições que venderam o bem imóvel, geralmente informam se este está ocupado e incluem uma cláusula na feitura do contrato indicando a responsabilidade do promitente comprador, em retirar o possuidor do bem, ou seja, quem compra muito provavelmente conseguiu alguma vantagem sobre o bem e tem conhecimento que terá que intentar ação para se imitir na posse.
Por outro lado, o possuidor que busca a manutenção da posse e registro de propriedade em ação de usucapião, terá que provar preencher os requisitos necessários para o sucesso, como o prazo estabelecido, a posse mansa e pacífica e o objetivo de moradia, sendo que sem estes requisitos a ação tende ao fracasso.
Neste diapasão nos questionamos, em um caso concreto em que o atual proprietário busca se imitir na posse de um imóvel adquirido em consonância com as normas estabelecidas de leilão ou até de uma adjudicação compulsória por execução, e o possuidor alega possuir ação de usucapião com o vendedor original, a massa falida, como resolver este imbróglio, e qual entendimento deve prevalecer?
A priori mister se faz esclarecer que, para o bem ir a leilão ou ser adjudicado em uma ação de execução, o catalisador para que se chagasse neste ponto foi o inadimplemento da obrigação do possuidor e adquirente de cumprir com o financiamento preterido. A instituição detentora do crédito, não tendo este crédito sendo satisfeito pelo comprador, buscou minimizar sua perda e tomou para si o bem, provavelmente através de ação judicial.
Ocorre que, o detentor do crédito, por intempéries, faliu ou passou seu controle acionário para outrem, mas, o imóvel já não pertencia mais ao possuidor que, por não cumprir com sua obrigação de pagar a prestação, teve sua propriedade subtraída para que a obrigação fosse cumprida.
O possuidor do imóvel, então, busca nas vias judiciais, contra o vendedor original, pleitear em juízo a propriedade do imóvel através da ação de usucapião, indicando que além do tempo necessário para usucapir o bem, ainda tem os requisitos de posse mansa e pacífica.
Em que pese às alegações do possuidor ela não prosperará em uma ação judicial de usucapião, pelo simples fato que em momento algum houve uma posse mansa e pacífica, tendo em vista o litígio causado pelo inadimplemento que, além de interromper o prazo necessário para a aquisição do imóvel pela usucapião, demonstra claramente que o possuidor está litigando com o detentor da propriedade, pois, descumpriu o contrato firmado entre as partes na promessa de compra e venda.  
Então, em uma ação de imissão de posse, para o proprietário que adquiriu o bem imóvel através de leilão, dentro das normas legais para sua realização, terá amplo direito em se imitir na posse, mesmo que o possuidor alegue possuir ação de usucapião, ou suscitá-la em caráter de defesa, tendo em vista que não possuirá os requisitos necessários para alcançar êxito na ação defendida.